第302节

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本人前面的文章分析了房价的成本支撑，对于房价有成本支撑的，也就是有价值支撑的，要控制房价就必须控制其成本，改变其根本的价值模式，房地产的发展和满足人们的需求离不开投资开发，没有投资也就没有住房，投资的利润是可以市场化的调节的，投资中的暴利在市场规律的作用下一定是很短暂和暂时的，而打击投资者把投资者妖魔化的做法是不可取的，打击投资者的结果必定是投资枯竭和投资门槛提高，反而产生新的权力寻租空间和投资不足下的暴利！而对于投资者是搞活市场的，投机过度投资者要承担的风险和损失也是巨大的。而我们可以看到的就是房地产业的拆迁费用的上涨远远快于房价的上涨，这表明其中地开发商的利润在房价上涨得过程中利益是被压缩的，而资源先占者的拆迁暴发户是食利增加的，因此控制房价控制其成本的根本在于控制食利者，对于投资和投机行为和他们的利润，完全可以交给市场去完成，这才是市场经济的做法。
      
      　　对于中国的房地产的高速发展，需要消费者的最终支撑，同时也不可避免的要带来大量的投资者、投机者，但是对于产业发展最有害的，不是投资者、投机者而是食利者！投资者是需要投入资金并且自己经营付出劳动获利的，而投机者也是要自己付出资金并且承担巨大的风险而获利的，但是食利者是不投入不担风险的渔利者。
      　　对于食利者首先就是大家人神共愤的贪污腐败，贪官是一个食利者，这众所周知的事情本人就不再多分析了，而且在中国的房地产政策实行了招拍挂以后，所有的土地交易都要公开的招标、挂牌或者拍卖，虽然还是有很多藏污纳垢的行为，但是这样的公开的形式毕竟极大的限制了腐败的空间，这样的食利情况比以前是减少的，当前的房地产价格的过快上涨与之的关系是不足的。
      
      　　本人曾经撰文《炒房团的利益链》发表在《第一财经日报》上引起巨大反响，揭示了真正的炒房的食利本质在于套取银行利率与民间利率的利差，这个利差体现在期房与现房的差价上，而民间的高利贷也是房地产的主要食利者，不断收紧的调控政策导致的利率上涨使得这样的食利空间是越来越大，他们对于市场的影响和掌控，由于前文已经详细论述，故本文就不再特别详述。
      
      　　我们当前的政策对于个人权利的保护比历史上有巨大的进步，有些地方存在着矫枉过正的现象，过于保护个人利益使得个人利益能够侵害公众利益，产生巨大的边际效应，就能够产生另外的食利者。对于房地产另外的食利者，就是在拆迁过程中产生，所以也造就本人最开始所说的核心城市的下岗工人成为了中国的富豪群体，为什么说拆迁的钉子户是食利者，原因就在于他们在拆迁上取得的对价是远远要高于他们所拥有的房产价值的，他们获得这样的利益没有劳动也没有资本的投入！对于拆迁，最后的住房影响整个工程和项目是会有巨大的边际效应的，钉子户可以食利的利益来源也就在于此。
      
      　　有句形容拆迁钉子户的俗话：“拆迁拆迁一步登天”。去年北京的钉子户案例，位于朝阳门外的一个拆迁项目已经持续了7个年头，而剩下的7户拆迁户安置补偿条件是每平米补偿22.5万，折合1.5亿/亩，他们这样的拆迁价格，北京最贵的楼盘也没有过，而他们还不是最高的，地安门皇城的钉子户还得到了每平米近40万元的天价。加上拆迁之后大量的基本建设投入，朝阳门项目的土地整理成本超过3亿/亩是很简单的。前面你可能说是个别的钉子户，我们再看一下总体楼盘拆迁的费用水平，比如大望京腾退拆迁，按《财经》的数据，安置补偿总额57亿元，城市基础设施配套建设50亿元，加上10亿左右的开发费用和税费，总的开发成本117亿元。土地出让价格必须在117亿元的基础上，才有土地储备的盈利。而备受瞩目的远洋地产大望京占地90亩，拍卖总地价40.8亿元，也不过是4500万/亩。一旦如此，房价上天是必然的。对于拆迁可以取得扣除其房产实际价值外上千万的收益，这收益经常会高于在小县城开发几万平米的最大的房地产开发商的投资所得，这难道不是分配的不公平吗？
      
      　　同时在黑色腐败和房地产开发的潜规则下，开发商的主流盈利模式也是有食利或者套利的因素，因为开发的普遍潜规则是要开发楼盘赚钱最主要的不是依靠良好的设计、策划、营销等等创造和建设，而是占据好位置等待政府修建铁跌和完善道路后的地价大涨，所赚取的钱实际上是依靠将政府土地财政对于土地的投入所产生的价值增殖据为己有，这样的方式能够进行的另一个关键就是政府有关人员的腐败黑色食利，背后是土地财政所产生利益的分配不公。这样的行为使得真正的房地产开发经营反而处于劣势被淘汰。借鉴一下香港地铁公司的经营，地铁公司不获得足够的修建地铁的土地增值利益是不会修建地铁的，是要事先储备地铁周边土地的，而不是我们的把土地卖光以后说那里人群多要修建地铁！对于中国的开发商如果不能套取政府土地投入所带来的价值增值，也就不能取得让社会所痛恨的暴利了，开发商暴富的根本原因还是利益分配不公和食利问题，对于我们可以借鉴一下同样在发展中的印度，印度的贪污腐败和权钱交易一样的不少，贫富差距更加的等级森严，但是印度开发房地产却不容易支付，2006年某媒体排出印度的500个最有钱的人中，只有6个是地产开发商。
      
      　　这样的高价的结果就是食利者取得了房价上涨最大的利益，而他们是不劳动的，他们的得利给社会的示范效果极差引发更多的不稳定因素，而他们所得的不劳而获导致他们对于劳动创业者的财富使用和支配方式也是不同的，辛勤劳动致富的人是不会对于自己的血汗钱穷奢极欲的。他们食利的利益来源恰恰是投资资本和高价下致富劳动所得消费所承担的，这样的食利的结果是社会分配的新不公，对于食利者能够食利很多是历史原因造成的经济优势，完全杜绝清算历史搞野蛮拆迁是不行的，但是对于他们食利的程度不加限制和控制更是有问题，他们的食利行为会完全扼杀中国经济增长的动力，理顺投资创业者与食利者的分配问题非常关键。
      
      　　只有控制了食利者把市场的主体还给投资人，社会的足够的投资就会自动地遏制投机的过度，而对于一个食利者众多的市场肯定同时也是投机盛行的市场，因为食利行为本身的不正常使得市场产生了投机的空间，正常的市场是只要价格偏离了价值轨道，就一定会吸引大量的投资者进入增加供给，使得供求关系平衡价格回归价值，反之则是食利行为造成对于投资的不公和投资进退门槛，投资不足或过剩难以及时市场调节，造成供求失衡引发大规模投机，加剧市场动荡和社会矛盾，食利者让投资者找不到合理的投资机会和生存空间的结果，还会导致投资者到境外寻求生存机会，损害我们的投资环境导致财富的大量外流。
      
      　　对于遏制房价过快的上涨，本人认为最根本的就是在于控制食利的规模，即要控制民间利率以及控制民间利率与银行利率的套利这样的食利行为，把房屋在流通环节的虚高泡沫挤出，也要控制拆迁中食利不受限制导致拆迁成本失控房地产开发成本不正常的刚性增长，只要控制了食利的规模也就是控制了房地产的不合理的涨价，对于正常的房地产涨价是必要的，房地产的投资在合理的范围内是要扶持的，市场的活力需要也要有适度的投机者存在的，仅仅有消费者的市场不是完善的市场，被食利者控制的市场是问题最大的市场！因此对于当前房价和中国经济发展的首要任务就是把食利者控制的市场变成一个正常的市场！
      
      　　日期：2010-12-05　22:49:06
      　　认识西方的另一面
      　　我们确实存在野蛮拆迁的情况，但是随着政府的限制和时代的进步，更多的是拆迁是被拆迁人得利的情况，对于所得的拆迁暴利，更多的人是引用西方的财产保护，片面地拿出西方的极端例子来说话。对于西方不断地人权宣传，不断地对于中国拆迁地指责，本人也在这里讲一下西方地另外一面。让大家知道西方当年与中国发展同阶段的时候是怎样干的，西方的主流做法是如何的。
      
      　　首先是告诉你民主国家是怎样办理拆迁的。西方对于独立产权的住房，也就是办理了独立的道路通行、市政等等的HOUSE，拆迁时你不干谁也动不了，政府修马路要绕道。对于这样的情况，就有很多我们所知道的“风能进，雨能进，国王的军队不能进”的故事了，这也是西方大力宣传给我们的，国内也有大量的倾慕者。